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Le mode de construction circulaire promet une hausse potentielle de la valeur marchande de près de 10%

Le secteur de la construction est responsable de plus de 80% de la production totale annuelle de déchets en Suisse. Pour s'attaquer à ce problème, les principes de construction circulaire sont de plus en plus utilisés. Toutefois, une objection dit que la construction circulaire serait souvent plus chère. Quelle est l'influence réelle des principes circulaires sur l'évaluation des biens immobiliers?

Le secteur de la construction est responsable de plus de 80% de la production totale annuelle de déchets en Suisse. Pour s'attaquer à ce problème, les principes de construction circulaire sont de plus en plus utilisés. Une objection fréquente à la mise en œuvre de l'économie circulaire dit que les bâtiments circulaires sont plus chers que les bâtiments construits de manière traditionnelle. Est-ce le cas et quelle est l'influence réelle des principes circulaires sur l'évaluation des biens immobiliers? Pour répondre à cette question, Madeleine Kindermann a étudié le potentiel monétaire de l'économie circulaire pour le secteur de la construction dans le cadre de son mémoire de Master of Advanced Studies in Real Estate à l'Université de Zurich.

Pour l'analyse, Mme Kindermann a réalisé une construction témoin standardisée qui permet de confronter plusieurs principes de construction de manière neutre. Un immeuble d'habitation construit comme bien de rapport sur un emplacement central en zone urbaine en Suisse a été choisi pour deux raisons. D'une part, le secteur des biens de rapport présente une forte sensibilité aux coûts, et d'autre part, avec 51% des investissements annuels dans la construction en Suisse, l'usage résidentiel offre l'une des plus grandes plateformes d'optimisation grâce à l'approche de l'économie circulaire.

Mme Kindermann compare deux méthodes de construction dans son travail: pour la construction linéaire conventionnelle, on a choisi une procédure qui correspond à l'état actuel de la technique. Dans le cas d'une construction massive en maçonnerie et en béton armé, les couches de matériaux ne peuvent donc pas être séparées ultérieurement. Un système composite d'isolation thermique est notamment utilisé pour lier l'enveloppe du bâtiment et la structure porteuse.

Pour la construction témoin circulaire, une construction hybride en bois a été choisie, dont la plupart des éléments de construction sont préfabriqués et construits de manière modulaire. Les groupes de bâtiments principaux de la structure secondaire et primaire sont caractérisés par une séparabilité simple; ainsi, une grille de supports intérieure est utilisée, ce qui libère l'enveloppe du bâtiment de la transmission de charges. En combinaison avec une multitude de moyens d'assemblage réversibles, il est possible de garantir que les couches du bâtiment soient facilement démontées et séparées par type, répondant ainsi aux critères de réutilisation. La construction circulaire est basée sur des processus de fabrication traditionnels, standardisés et établis dans le secteur de la construction.
Les matériaux de construction peuvent être réutilisés à la fin de leur cycle de vie dans le cas d'un objet circulaire.  Ils peuvent être négociés sur le marché secondaire en tant qu'élément et matière première ou revenir au fabricant en tant que produit, grâce à des modèles de reprise convenus. Grâce à la valeur future des matériaux de construction, l'objet circulaire génère donc non seulement des coûts, mais aussi des revenus tout au long de son cycle de vie.

Sur la base des données saisies concernant la constitution des éléments de construction, les coûts de construction ont été déterminés au moyen de subdivisions du Code des coûts de construction Bâtiment basé sur les éléments eCCC-Bât. Pour les indicateurs de coûts, on s'est appuyé entre autres sur la base de données des projets de Drees & Sommers et les standards CRB pour la construction. La valeur financière et circulaire des matériaux de construction a été déterminée à l'aide de la plateforme Madaster dans un passeport des matériaux. Les stratégies de rénovation spécifiques aux bâtiments ont été définies à l'aide des données du passeport matériaux et les coûts du cycle de vie qui en résultent ont été reportés dans le calcul de la valeur de marché par le biais de provisions annuelles.

Principaux moteurs: Différenciation des coûts du cycle de vie

Il s'est avéré que l'évaluation de la valeur marchande de la construction hybride en bois circulaire, avec une structure modulaire et des moyens d'assemblage réversibles du système de façade, dépassait l'objet linéaire de + 9,6%, malgré des coûts de construction plus élevés (+ 13%). L'un des principaux moteurs de cette évolution est la différenciation des coûts du cycle de vie. Ceux-ci se composent des rendements de l'activation des matériaux, des dépenses de renouvellement et des coûts de démantèlement.

«Une valorisation des valeurs des matériaux tout au long de leur cycle de vie peut conduire à des flux de capitaux clairement positifs et à une augmentation de la valeur du portefeuille.»

Madeleine Kindermann, diplômée d'un Master of Advanced Studies in Real Estate, Université de Zurich

Rendements de l'activation des matériaux

Contrairement à la construction témoin circulaire, l'évaluation de l'objet linéaire conventionnel a été effectuée sans tenir compte de la valeur de marché des éléments de construction et des matériaux utilisés. Cela correspond à la procédure linéaire utilisée aujourd'hui, dans laquelle les composants en fin de vie ne peuvent pas être séparés par type et ne sont retraités que de manière isolée pour un «downcycling». Selon Mme Kindermann, une valorisation des valeurs des matériaux tout au long de leur cycle de vie peut conduire à des flux de capitaux clairement positifs et à une augmentation de la valeur du portefeuille. La prise en compte de l'activation des matériaux permet d'obtenir des rendements de + 23% de la valeur nette du bâtiment tout au long de son cycle de vie.

Dépenses de renouvellement

L'optimisation des coûts du cycle de vie et, en conséquence, la prise en compte des cycles de remplacement des différents composants contribuent de manière déterminante à la réduction des provisions annuelles. Au cours du cycle de vie, il faut investir plus du double des coûts de construction neuve pour la remise en état, tant pour l'objet conventionnel-linéaire que pour l'objet circulaire. Le calcul des provisions annuelles se base non seulement sur les coûts générés au cours du cycle de vie, mais aussi sur la durée prévue des cycles de vie. Dans le cas de l'objet circulaire, le nombre de cycles de rénovation principaux peut être réduit d'un tiers grâce à la durée d'utilisation supérieure à la moyenne de l'enveloppe du bâtiment circulaire et de l'aménagement intérieur.

Avec les rendements de l'activation des matériaux, les coûts annuels peuvent ainsi être réduits de 39%. Le degré d'efficacité de l'objet circulaire est déterminé dans une large mesure par la durée des cycles de remplacement et par les coûts de construction. Une réduction de 5 ans de la période d'utilisation entraîne une diminution de moitié de la plus-value. La somme des activations de matériaux influence la valeur ajoutée, mais la valeur de marché est nettement moins sensible avec un taux de variation de 0,33%.

Potentiel d'une certification de durabilité

Mme Kindermann se concentre sur les effets des principes de construction et leur influence sur les coûts et les rendements du cycle de vie. L'analyse de sensibilité révèle toutefois un grand potentiel d'augmentation de la valeur par une évaluation qualitative de l'objet, par exemple sous la forme d'une certification de durabilité. Ainsi, une augmentation de la disposition à payer de 5% de la valeur locative d'un bien certifié circulaire peut déjà doubler la valeur ajoutée. Mme Kindermann montre également des exemples dans lesquels des biens immobiliers avec un certificat de durabilité présentent une évaluation des risques plus faible que des biens immobiliers non certifiés.

L'effet positif de la construction circulaire dépend de la détermination précise des futurs coûts de réparation et de l'optimisation des cycles de remplacement des couches du bâtiment. Une accumulation d'informations pertinentes pour le marché grâce à des outils tels que Madaster le permet. En optimisant les phases d'utilisation et en tenant compte des valeurs financières au cours du cycle de vie, le principe de construction circulaire permet de réduire les dépenses futures et d'augmenter en conséquence la valeur du marché.

Cet article est basé sur le travail de Master «Bâtiments avec passeport-matériaux - Influence de l'économie circulaire sur l'évaluation immobilière» de Madeleine Kindermann.

Envoyez un e-mail à notre partenaire Madaster à l'adresse info@madaster.ch pour recevoir le travail au format PDF.

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