Le public attend de plus en plus des entreprises qu'elles assument leurs responsabilités environnementales, sociales et économiques. Dans le secteur immobilier également, les critères ESG deviennent un facteur clé dans l'orientation stratégique. Mais quel impact les entreprises peuvent-elles réaliser grâce à ces critères et à quoi ressemblera le secteur immobilier du futur ? Madaster Germany s'est entretenu à ce sujet avec Alexander Happ, directeur et fondateur d'ASSIDUUS. ASSIDUUS est un investisseur qui développe exclusivement des projets conformes aux critères ESG et les gère ensuite de manière durable.
Monsieur Happ, tout le monde parle des critères ESG, mais quels avantages écologiques ou sociaux permettent-ils réellement de réaliser dans la pratique ?
Les critères ESG sont tout d'abord une approche moderne de l'évaluation des risques découlant du non-respect ou de la violation des normes de durabilité. Il s'agit aussi bien des défis de la durabilité environnementale (E pour Environment) que des exigences d'une nouvelle durabilité sociale (S pour Social) et des principes de bonne gouvernance d'entreprise (G pour Corporate Governance). Si l'on se réfère au secteur immobilier, l'accent est mis sur la consommation de CO2 lors de la construction et tout au long du cycle de vie d'un bien immobilier en tant que contribution à la transition climatique. La densification et l'imperméabilisation des espaces libres sont également des points critiques dans le développement immobilier, et comme le logement abordable est considéré comme l'une des plus grandes questions sociales actuelles, le S de l'ESG a également une importance particulière pour le secteur. Il s'agit de l'accessibilité financière, du bien commun, de la participation ainsi que de la crédibilité. Le secteur immobilier doit apporter une contribution positive et constructive aux tâches futures de la société, faute de quoi il perdra sa « licence to operate » sociale. Pour le développeur de projets, cela signifie qu'il doit doter les projets de qualités renforcées ou nouvelles. Pour ce faire, nous avons développé une architecture ESG liée à l'immobilier, qui comprend E, S et G ainsi que d'autres critères. E se concentre sur les champs d'action du climat, des ressources et de la nature. Nous complétons donc la contribution directe au changement climatique par un regard sur l'utilisation des ressources dans les critères matériaux, eau et déchets, ainsi que par un regard sur la nature dans les critères climat urbain et biodiversité. Dans la dimension S, nous nous concentrons sur les champs d'action des utilisateurs, de la communauté et des fournisseurs. Dans l'ensemble, cela signifie que nous réduisons considérablement le risque d'investissement dans les trois domaines, même à long terme.
«Le secteur immobilier doit apporter une contribution de qualité et constructive aux tâches futures de la société, faute de quoi il perdra sa ‘licence to operate’.»
Alexander Happ, directeur et fondateur d'ASSIDUUS
Quel rôle joue le choix des matériaux et des composants dans vos projets pour le fonds et quelle importance accordez-vous à la circularité des matériaux et des composants ?
La prise en compte du cycle de vie du CO2 d'un investissement nous amène déjà à nous intéresser de plus près aux éléments de construction, à leur matérialité et à leur capacité de recyclage. Le bois au lieu du béton peut être une solution évidente, car il s'agit de la plus grande masse de matériaux utilisés dans la construction. Mais il est également important que les matériaux de construction soient démontables. Beaucoup de choses sont collées ou assemblées d'une autre manière, de sorte qu'un démontage en vue d'une réutilisation ne semble pas possible avec les techniques actuelles. C'est pourquoi nous sommes convaincus qu'il est très important de modifier le choix des composants. Ponctuellement, nous constatons déjà dans l'industrie des fournisseurs de matériaux et d'éléments de construction une grande agilité dans la mise en œuvre de ces nouvelles exigences. Nous avons donc déjà accès à certains éléments de construction qui sont optimisés en fonction du cycle de vie du CO2 et recyclables ou qui sont déjà utilisés par le fournisseur en tant qu'éléments de construction recyclés.
Selon vous, où en sera le secteur immobilier en matière d'ESG dans cinq ans ?
De même que la société est de plus en plus consciente des risques pouvant être catégorisés selon les critères E et S, les entreprises qui manquent de « bonne gouvernance » perdent leur base commerciale, l'importance augmente également dans le secteur immobilier. La politique monétaire menée après la crise financière a entraîné une inflation des actifs. Les biens tels que l'immobilier et les acteurs de ce secteur ont été favorisés, mais ils n'ont pas prouvé qu'ils étaient porteurs de solutions dans les questions ESG. Il s'agit maintenant de rattraper le coup. Je pars du principe que, dans la grande diversité du secteur immobilier, davantage d'entreprises s'attaqueront à l'avenir à ces nouveaux champs d'action et que, dans cinq ans déjà, elles auront intégré les critères ESG dans de nouveaux produits et solutions immobiliers de qualité. D'autres attendront, rejetteront les risques selon E, S et G comme inappropriés, jusqu'à ce que le EU Green Deal en lien avec la réglementation fiscale de l'UE ou le manque d'acceptation pour leurs produits les contraignent finalement à suivre cette voie. Nous sommes convaincus que les aspects ESG pertinents pour la transition climatique, en particulier, feront partie des standards dans cinq ans. Cela vaut en particulier pour l'impact CO2 de nos activités ainsi que pour l'intérêt qui en résulte pour les composants et leur recyclabilité.
